经典案例

一、基本案情

   2014年3月份，原告杨某通过被告徐某开办的位于邯郸市农林路锦绣中华售楼处出借给徐某和邯郸市某房地产开发有限公司现金100万余元。2015年1月23日，被告徐某因涉嫌非法吸收公众存款罪被邯郸市公安局马头生态工业城分局立案侦查，认定徐某以投资华鑫生态园、南湖雅居、锦绣中华的项目建设为名，非法吸收包括原告在内的75人资金1.79千万余元。公安机关随即于2015年1月27日依法查封了涉案的资产，其中包括徐某名下的位于磁县辛庄营乡某村南某小区的118套房产和车库26个。

在徐某非法集资案件的处置过程中，在马头生态工业城政府、打非办、工业城公安分局的主持和督导下，原告在内的52名集资参与人与被告徐某就债务清偿问题达成协议，由徐某将涉案资产中的某小区的房产折价抵顶给52名集资人，并分别签订了房屋认购合同（因徐某当时尚被羁押，委托其妻子王某代签合同），消灭了双方之间的债权债务关系。

磁县法院对徐某涉嫌非法吸收公众存款案经审理后做出刑事判决书，认定徐某名下的位于锦绣中华的118套房产系涉案的资产，同时确认原告在内的52名集资参与人与邯郸市某地产开发有限公司签订的房屋认购合同系完成债务抵顶，且属于实际兑付。遂对徐某从轻判处。（将马头工业城某小区11号楼2单元602号、3单元601号、602号房产抵顶并实际兑付给了原告杨某）。目前，该判决书已经发生法律效力。

但邯郸市中级人民法院在陈某申请执行徐某民间借贷纠纷一案中对涉案三套房产进行了查封的执行措施，因此原告杨某提起案外人执行异议之诉。

    二、诉争焦点

    案外人对涉案标的是否享有排除执行的权利。

    三、代理词正文

一、原告对涉案的三套房产拥有排他性的所有权。

（一）本案诉争的三套房产属于某房地产公司非法吸收公众存款案件中的涉案资产,其它法院在民事执行案件中无权处置。

1、2014年3月份，原告通过被告徐某开办的位于邯郸市某售楼处出借给徐某和邯郸市某房地产开发有限公司现金100万元。2015年1月23日，被告徐某因涉嫌非法吸收公众存款罪被邯郸市公安局马头生态工业城分局立案侦查， 认定徐某以投资某生态园、南湖雅居、锦绣中华的项目建设为名，非法吸收包括原告在内的75人资金1.79千万余元。公安机关随即于2015年1月27日依法查封了涉案的资产，其中就包括徐某名下的位于磁县辛庄营乡某小区的118套房产和车库26个。

2、磁县人民法院对邯郸市某房地产开发有限公司涉嫌吸收公众存款案（单位犯罪）经审理后做出刑事判决书，认定徐某名下的位于某小区的118套房产系涉案的资产，目前该判决书已经发生法律效力。

综上，结合邯郸市公安局马头生态工业城分局查封该房产的行为，以及最终磁县人民法院作出的生效判决书可以清晰的看出本案诉争的房产为某房地产公司非法吸收公众存款案件中的涉案资产。在非法集资案件中，对涉案资产的处置应坚持“刑事优先于民事”的基本原则，因此其它法院在民事执行案件中无权处置。

（二）在某房地产公司涉嫌刑事案件的侦办过程中，就还款事项原告与石家庄某房地产开发有限公司、邯郸市某房地产开发有限公司、被告徐某签订了还款协议书、房屋认购合同，已将诉争的三套房产抵顶给了原告，原告应为房产的所有权人。

说明：由于某小区占地属于辛庄营乡某村集体土地，未办理国有土地使用权证，小区对外销售业主购买房产即为“小产权房”，不能办理“房屋他项抵押登记”，故为了保护债权人的利益，某房地产公司与债权人签订了还款协议书和房屋认购合同。

1、2016年7月13日原告与石家庄某房地产开发有限公司，邯郸市某房地产开发有限公司，被告徐某，王某签订了还款协议书。

还款协议书第三条：自2016年8月25日（公司财产解冻之日）开始，甲方立即开始向乙方支付利息。

第四条：从2016年12月1日（公司财产解冻之日后第四个月）开始，每月的10日-15日，甲方按6个月为一个周期，依次增加归还乙方原本金的2%、3%、4%、5%、4%。

第五条：为了保障该还款方案的顺利、完全实施到位，甲方将位于磁县辛庄营某村南某小区11-2-602、11-3-601、11-3-602号抵押给乙方。

第六条第二款：还款期间，甲方若出现断供或违约，该抵押房产归乙方所有，甲方无条件配合乙方办理所有相关房产确权手续。

自2016年8月25日以来，甲方并未向乙方支付过任何的利息及本金。

2、在某房地产公司未按还款协议履行还款义务的情况下，双方于2016年8月25日又签订的三份房屋认购合同【合同编号分别为（抵押）邯华还字（2016）第（Dy04）号、（抵押）邯华还字（2016）第（Dy05）号、（抵押）邯华还字（2016）第（Dy06）号】。

房屋认购合同上明确写明“本合同为还款协议书的附带合同，在还款期间仅作为抵押之用，只有在还款不能顺利执行到位时，才变成真正的房屋认购合同”

由此可以看出，该还款协议书为附条件的合同，自2016年8月25日以来，甲方并未向乙方支付过任何的利息及本金，已构成还款协议的根本违约。因此，合同中约定的条件已成就，房屋认购合同生效。该抵押的房产自2016年8月25日就应当归乙方，即原告所有。

3、磁县人民法院已生效的刑事判决书，确认包括原告在内的52名集资参与人与邯郸市某房地产开发有限公司签订的房屋认购合同系完成了债务抵顶，且属于实际兑付。遂对徐某从轻判处。

通过以上分析，能够清晰地看到诉争的三套房产早已完成债务抵顶，且实际兑付，原告对房产享有排他性的所有权。

（三）在完成以房屋抵顶债务之后，邯郸市公安局马头生态工业城分局才于2016年8月25日对诉争房产解封。从解封之日起，房屋产权就发生了变更，即房产的所有权人为原告。也正是因为在完成以房屋抵顶债务之后，包括原告在内的52名集资参与人才对被告徐某予以谅解，磁县人民法院才会对徐某予以轻判。

透过以上事实，可以清晰地看出，某小区的三套房产已经在某房地产公司涉嫌非法集资刑事案件的诉讼程序进行中进行了实际抵顶了债务，已经处置和分配完毕，该三套房产的所有权人是原告，是磁县公安、检察院、法院均确认的客观事实。

二、邯郸市中级人民法院在陈某申请执行徐某民间借贷纠纷一案中对涉案三套房产进行查封的执行措施违法、错误。

三套房产系某房地产公司非法吸收公众存款罪中的涉案资产，应当由侦办刑事案件的公安、检察院、法院予以处置。

发生法律效力的徐某涉嫌非法吸收公众存款案的人民法院判决书已经确认了属于涉案资产的基本事实，并采取了查封、冻结的措施。作为民事纠纷执行法院的邯郸市中院无权对刑事案件中的涉案资产进行处置。

两高一部《关于办理非法集资刑事案件适用法律若干问题的意见》第五项“关于涉案财物的追缴和处置问题”第七项“关于涉及民事案件的处理问题”对此给出了明确的规定，查封、冻结的涉案财物在诉讼终结后一并处置，返还集资参与人。集资参与人之外的单位或个人申请执行涉案财物的，人民法院应不予受理，并将有关材料移送侦办的公安机关或者检察机关。

由此可见，非法集资案件中，对涉案资产的处置应坚持“刑事优先于民事”的基本原则，处置的主体应当是侦办的公安机关或检察机关。

邯郸中院在执行陈某的民间借贷案件中，无视法律的明确规定，查封和处置刑事案件中涉案资产的行为，明显违法和错误。其对申请执行人陈某要求执行涉案财产的申请应当不予受理，并将材料移送磁县公安或检察机关。

综上所述，被告徐某和邯郸市某房地产开发有限公司借用原告的款项属于非法吸收公众存款的刑事犯罪行为，在刑事案件侦办过程中，原告与徐某达成还款协议，以房屋抵顶了债务，并且履行完毕。该事实得到侦办单位公安、检察机关的一致确认，被生效的法院判决书所认可。由此原告对涉案房产拥有合法、完全的所有权，该权益依法受法律保护。

四、法院的裁判结果

邯郸市中级人民法院作出（2017）冀04民初***号判决：不得执行马头工业城某小区11号楼2单元602号、3单元601号、602号房产。

五、律师后语

邯郸市中级人民法院最终采纳了这份代理词，并判决原告胜诉，这不仅维护了原告杨某的合法权益，也是对于律师工作最大的肯定。

在目前的经济状况下，此类案件不在少数，这个案件的胜诉对于保护众多非法集资的受害者有着指导性的价值。作为此案的代理律师，在办案过程中要时刻把握住案件的关键点，并注重与邯郸市中院、磁县法院、磁县公安等机关积极沟通、积极交流，全面了解案情，为维护当事人的权益尽最大的努力。

    姓  名：  冯家泉                     

    电  话：15230072666

律师事务所： 河北妙策律师事务所